Pour qui ?

• L’acquisition en nue-propriété concerne :
• Les moins de 50 ans qui veulent se constituer un patrimoine sans aucune contrainte (loyers impayés, charges, impôts, gestion, etc…. ),avec une forte plus-value en finalité (90 à 110% de l’investissement) et un revenu complémentaire à terme.
• Ou, les personnes qui ont perçus une somme conséquente par héritage ou autre.
• Ou, les personnes qui ont dépassé le seuil d’assurance vie transmissible avec un impôt réduit.
• Ou, les contribuables fortement imposés, qui disposent notamment de revenus fonciers et/ou qui sont imposables à l’ISF
  Tous, n’ont pas comme objectif de percevoir des revenus immédiats, mais veulent se constituer un patrimoine pour des revenus locatif à terme tout en minorant leur imposition.

 Principe et avantages

La Nue-propriété n’est pas une « niche fiscale. », en terme de plafond.

• Pas d’impôt sur le revenu (en l’absence de loyer)
• Pas d’ISF.
• Défiscalisation de l’ISF pour un paiement au comptant
• Pas de taxe foncière (payée par l’usufruitier), ni aucune charges (copro ou autres )
• Économie d’IR: déduction des intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants ou à venir
• Pas d’imposition sur la plus value (difference pleine propriété et nue propriété ) en fin de démembrement

Exemple d’acquisition

• vous acquérez la nue-propriété d’un bien pour 120.000 € (valeur 200 000€ en pleine propriété). Vous avez un revenu foncier de 8000 € du à une acquisition précédente. L’acquisition se fait par un prêt in fine à 3% annuel. Vous avez donc une annuité de 3 600 €. Votre revenu foncier est alors partiellement gommé.
  intérêt patrimonial :
  Au-delà des intérêts fiscaux, vous acquérez un bien pour 60% de sa valeur. En effet, le plus intéressant est d’acquérir la nue-propriété d’un bien grevé d’un usufruit temporaire. Cela signifie que l’usufruit a une durée de vie limitée à 15 ou 17 ans. Ainsi, dans 15 ans, l’usufruit s’éteint et vous le récupérez.
• En finalité, vous aurez un bien d’une valeur de 230 000 € (plus-value évaluée à 1.5% par an) en n’ayant dépensé que 120 000 €. En outre, vous aurez économisé jusqu’à 20 000 € d’impôts en cas de revenus foncier pour vous, et au moins 15 000 € d’ISF si vous y êtes soumis. De plus vous n’aurez été soumis à aucune charge (impôts fonciers et charges diverses), ni à aucun impôt ni prélèvements sociaux sur un revenu foncier.

Quels avantages ?

L’effet de leviers financier du démembrement :

Le nu-propriétaire réalise, dès l’acquisition , une plus-value en achetant avec une décote un bien dont il aura la pleine propriété a terme .
Il ne débourse donc initialement que 60% du prix du bien, s’assurant un gain de 40% sur 15 ans si la valeur n’évolue pas. Dans l’hypothèse où le bien se revalorise de 1,5 % annuellement sur la période, sa rentabilité ressort à 108% .
En ne finançant, qu’une fraction du bien, l’investisseur limite également son endettement.
Enfin, il élimine le risque locatif , les soucis de gestion , et ne supporte pas les taxes foncières

Fiscalité avantageuse

La réduction du prix du bien de 40 à 50% dont bénéficie l’acquéreur en nue-propriété selon la durée de l’usufruit, revient à percevoir immédiatement 15 à 20 années de loyers actualisés, nets de toutes charges et imposition.

Principe

Le démembrement temporaire est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe, déterminée à l’origine.
Durant cette période, l’usufruitier perçoit les revenus (les loyers). Le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien à terme, et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans formalités ni taxation.